Warszawa to największy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, bardzo dobrze rozwinięty i dojrzały, zarówno jeśli chodzi o rynek wtórny jak i pierwotny. Jednak pomimo stosunkowo wysokich dochodów mieszkańców pod względem dostępności mieszkaniowej Warszawa znajduje się na 2. miejscu wśród miast o najmniejszej sile nabywczej, gorzej jest tylko w Krakowie. 

W 2020 r. deweloperzy sprzedali w Warszawie ponad 19 tys. mieszkań, co oznacza, że co czwarte nowo wybudowane w Polsce mieszkanie sprzedaje się w Warszawie. Od roku 2018 warszawski pierwotny rynek mieszkaniowy jest rynkiem o liczbie transakcji porównywalnej z Londynem i 4-5 krotnie większym niż np. zbliżony pod względem populacji Bukareszt czy inne stolice regionu Europy Środkowej i Wschodniej. 

Przy ograniczonej podaży nowych inwestycji, w których do sprzedaży trafiło w minionym roku tylko 15 tys. nowych mieszkań, oferta z której na koniec roku mogli wybierać nabywcy skurczyła się do zaledwie 13,8 tys. lokali, a to w porównaniu do okresu sprzed pandemii  oznaczało o 30% mniejszy wybór. Natomiast w pierwszym półroczu 2021 roku deweloperzy wprowadzili na rynek 9892 mieszkania, a więc o 22,3% więcej niż w tym samym okresie zeszłego roku, gdy rynek najbardziej odczuwał efekty pandemii. Nie wystarczyło to jednak do zaspokojenia popytu. Na koniec pierwszej połowy 2021 roku w ofercie znajdowało się 11,3 tys. mieszkań, czyli o 30,2% mniej rok do roku i o 21,1% mniej niż pół roku wcześniej. W pierwszej połowie 2021 roku popyt powrócił do poziomu sprzed pandemii. Od stycznia do czerwca br. w stolicy sprzedały się 12 802 mieszkania, czyli o 30,5% więcej niż w poprzednim półroczu i 62,4% więcej rok do roku. 

W stolicy najczęściej nabywane są mieszkania o powierzchni użytkowej od 40 do 60 m2 – około 40% obrotu. Popularne są też lokale najmniejsze do 40 m2, które stanowią 25% transakcji na tym rynku. Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 m2 to 21% obrotu, zaś ponad 80-metrowe lokale – 14%.

Warszawa wiodła prym również pod względem przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań, które były przedmiotem obrotu. W II kwartale 2021 roku wyniosła ona 58,17 m2 przy średniej krajowej wynoszącej 55,64 m2. 

Stale rosnący popyt, będący z jednej strony wynikiem historycznie taniego kredytu mieszkaniowego, a z drugiej braku alternatywy dla lokowania oszczędności naszych rodaków, sprawiły iż w II kwartale 2021 roku odnotowano dalsze wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania zarówno w Warszawie, jak również we wszystkich badanych przez Centrum AMRON lokalizacjach. Jednak Warszawa ze wzrostem cen kwartalnych na poziomie 1,50% uplasowała się praktycznie na końcu listy monitorowanych lokalizacji. Niższy wzrost cen odnotował tylko rynek mieszkaniowy w Łodzi. Uwzględniając praktyczny brak wzrostu średniej ceny transakcyjnej w Warszawie w I kwartale 2021 roku – odnotowano wówczas spadek o 0,08% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale – można zaryzykować stwierdzenie, że zbliżamy się do pewnej symbolicznej granicy akceptowalnych cen średnich w stolicy. Co prawda w relacji  do analogicznego okresu 2020 roku, wzrosty cen transakcyjnych w Warszawie w drugim kwartale wyniosły 9,57%, a średnia cena osiągnęła poziom 10 224 zł/m2.

Wracając do porównań międzynarodowych – w segmencie apartamentów na rynku pierwotnym -jesteśmy nadal rynkiem o relatywnie niskich cenach. Ze stolic naszego regionu porównywalne do warszawskich są tylko ceny apartamentów w Bratysławie, gdzie średnio za 1m2 w centrum płaci się  2449 € – ale Bratysława liczy tylko 430 tys. mieszkańców. W czeskiej Pradze przeciętnie za nowy apartament płaci się nawet 3200 € za 1 m2 – w ciągu ostatnich 5 lat wzrost cen wyniósł tu  prawie 50%. Pod względem cen nowych  mieszkań Czechy dogoniły sąsiednią Austrię, trudno się więc dziwić, że Czesi mieszkający w północno-zachodniej części kraju z zainteresowaniem patrzą również na niemiecki rynek mieszkaniowy. Podobnie w stolicy Węgier, w ciągu ostatnich 5 lat ceny nieruchomości podwoiły się, sięgając w niektórych dzielnicach miasta 4 tys. € za 1 m2.  

Na zakończenie tych międzynarodowych porównań dodam, że za metr mieszkania w nowym budownictwie w centrum Berlina trzeba zapłacić średnio 5275 €, a w Warszawie „tylko” 2740 €. Jest więc w Warszawie tylko 2 razy taniej. Za średnią pensję, wyliczoną na poziomie 912 € można kupić w Warszawie tylko 0,33 m2 a w Berlinie za średnią pensję w wysokości 2.300 €, można kupić “aż” 0,43 m2 mieszkania.

To krótkie międzynarodowe porównanie pokazuje, że dynamiczny wzrost cen w Polsce nie jest tylko naszą specyfiką i nie jest przejawem nadmuchiwania bańki spekulacyjnej. Oznaczać może również to, że po lekkim wyhamowaniu wzrostu cen transakcyjnych na rynku warszawskim możemy, czy wręcz powinniśmy, oczekiwać w dłuższej perspektywie dalszych wzrostów.

Czy pocieszeniem dla osób poszukujących własnego lokum może być rynek wtórny? Z analiz Centrum AMRON wynika, że po okresie wywołanych pandemią przejściowych zmian struktury obrotu następuje ponowne, systematyczne zbliżanie się poziomu średnich cen transakcyjnych na obu tych rynkach. Począwszy od roku 2019 wyraźnie wzrosła również dynamika cen  domów jednorodzinnych. Sugeruje to wywołane zarówno wzrostem cen mieszkań jak i konsekwencjami pandemii przeniesienie części popytu na ten segment rynku mieszkaniowego. 

Stabilizuje się natomiast sytuacja na rynku najmu, gdzie wyraźnie wyhamowała dynamika spadków czynszów. Trudno jest jednak jednoznacznie przesądzać o perspektywach rozwoju sytuacji. Decydujące dla rynku będą kolejne kwartały – poziom popytu na najem krótkoterminowy, decyzje dotyczące powrotu studentów do zajęć w trybie stacjonarnym i – co stanowi nowy czynnik mogący w średnim okresie ograniczać podaż mieszkań a tym samym wywoływać presję na wzrost czynszów – nowe koncepcje podatkowe rządu, w tym przede wszystkim planowane niekorzystne dla właścicieli wynajmowanych nieruchomości zmiany w obszarze opodatkowania najmu.

Drugi kwartał bieżącego roku przyniósł stabilizację poziomu czynszów na poziomie wyraźnie obniżonym wobec okresu sprzed wybuchu pandemii COVID-19. Z rynków największych polskich miast warszawski rynek zachował się w tym okresie  najbardziej stabilnie – zaobserwowano na nim tylko niewielki, wynoszący jedynie 0,12% spadek w stosunku do wysokości średniego czynszu notowanego kwartał wcześniej. Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w II kwartale 2021 roku wyniósł 1 652 zł i był niższy od notowanego kwartał wcześniej o 2 zł. W ciągu całego okresu pandemii COVID-19 największe spadki średniego czynszu zanotowano w Krakowie – o 13,86% i Warszawie – 11,76%. 

Dlaczego inwestujemy w mieszkania w Warszawie?

Na podstawie danych z Systemu AMRON zestawiłem zmiany średniej ceny transakcyjnej oraz stawki czynszu dla rynku warszawskiego w okresie ostatnich 12 miesięcy oraz ostatnich 5 lat. Wyniki w poniższej tabeli tłumaczą wszystko.

Uzupełnieniem do danych z powyższej Tabeli może być podsumowanie z najnowszego Raportu NBP, potwierdzające, iż „pomimo obaw pojawiających się na początku pandemii, popyt na mieszkania jest wysoki, a cały rynek mieszkaniowy zachowuje się dość stabilnie. Powody są przynajmniej trzy:

• w obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją,
• w obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej rentowność na stabilnym poziomie,
• preferujemy inwestycje w bezpieczniejsze aktywa – nieruchomości.

Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4-5% wartości mieszkania. Poza tym, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie pandemii.”

Ponieważ zainteresowanie mieszkaniami jest nadal bardzo duże, nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie wzrosty cen mieszkań w Warszawie poddane zostały jakiejkolwiek korekcie. Duża część inwestorów traktuje zakup mieszkania jako lokatę kapitału, bo jest to, mimo mniejszego zainteresowania najmem w czasie pandemii, wciąż stabilna inwestycja. Mimo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym obserwuje się duże zainteresowanie nieruchomościami z „drugiej ręki”. Wzrost przeciętnej wysokości pensji na warszawskim rynku pracy oraz wysoki odsetek pozytywnie rozpatrzonych wniosków kredytowych, przy jednoczesnej niskiej stopie procentowej, zachęca do zakupu mieszkania i realizacji marzeń o własnych czterech kątach.

Niezależnie od analizy podażowo-popytowej należy pamiętać, że ceny mieszkań mogą jeszcze pójść w górę, ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych, a także ograniczoną podaż działek pod budowę nowych osiedli. Również zakończenie pandemii jest coraz bardziej realne, a to będzie wzmagać popyt na mieszkania, których w ofercie na rynku warszawskim jest coraz mniej.

Dr Jacek Furga, Raport Ekspertów Warszawskiego Rynku Nieruchomości 1/21