Wśród wielu ekspertów istnieje przekonanie, że ostatnie lata to okres adaptacji do nowej, stale zmieniającej się rzeczywistości oraz czas próby dla wielu przedsiębiorstw. Przez 2 lata musieliśmy przyzwyczaić się do “covidowej” rzeczywistości, a początek 2022 roku przynosi nam kolejne gospodarcze i polityczne wyzwania o znaczeniu krajowym i ogólnoświatowym. Obecnie kryzys może okazać się dużo bardziej złożony. 

Czy deweloperzy są na to przygotowani? W poprzednim, “pandemicznym”, kryzysie mówiło się, że niewątpliwie będziemy mieć załamanie rynku, co miało zwiastować znaczący spadek cen. Rzeczywistość okazała się zupełnie inna. Szereg rozwiązań organizacyjnych i marketingowych sprawiło, że deweloperzy doskonale poradzili sobie z tym z pozoru trudnym okresem, czego efektem był wyjątkowo udany (w przypadku niektórych deweloperów – rekordowy) rok sprzedażowy. Niewątpliwie, dla rynku pierwotnego najbliższe miesiące będą również czasem próby i adaptacji do zmian rynkowych.  

Jakie wyzwania stoją w najbliższych miesiącach przed deweloperami?

Jedną z istotnych zmian dla firm deweloperskich będzie wdrożenie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (na rynku potocznie nazywaną Ustawą Deweloperską). Nowe regulacje wprowadzają również  Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który obliguje dewelopera do wpłaty składek w zależności od wielkości sprzedaży i formy ochrony wpłat nabywców (otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy). Dodatkowo, deweloper nie będzie mógł podpisywać jakichkolwiek dokumentów bez zgromadzenia ich kompletu. Te przepisy mają wejść w życie 1 lipca 2022 roku, a deweloperzy już teraz wdrażają odpowiednie procedury.

Dodatkowo, w 2022 roku na rynku będzie można odczuć znaczący napływ nowych klientów, przede wszystkim uchodźców z Ukrainy, którzy w większości – z uwagi na łatwość znalezienia pracy – zdecydują się na zamieszkanie w większych miastach (Warszawa, Kraków). Oczywiście, dzisiaj ciężko ocenić, jak dalej rozwinie się sytuacja w Ukrainie. Odpowiedzi na pytania: „Czy Polska będzie docelową destynacją wybieraną przez Ukraińców?” oraz „Na jaki okres zdecydują się tutaj pozostać?” będą miały wpływ na podejmowane przez nich ewentualne decyzje zakupowe na rynku nieruchomości. Na ten moment można zaobserwować, że istnieje znaczący niedobór mieszkań na rynku najmu. Z czasem istnieje możliwość, że osoby wynajmujące będą decydowały się na stałe pozostać w Polsce i postanowią kupić nieruchomość na własne cele, co spowoduje jeszcze większy popyt.  
     

Warto nadmienić, że zwłaszcza rynek pierwotny jest wciąż rynkiem nienasyconym, co związane jest z niską podażą nieruchomości (z uwagi na bariery w zakupie gruntu i szybki rozwój miasta) oraz wysokim popytem (generowanym przez osoby decydujące się na pracę w dużych miastach oraz inwestorów). Dla firm deweloperskich wiosna to również czas wprowadzania do sprzedaży największej liczby nowych inwestycji. Warto dodać, że w lutym bieżącego roku warszawscy deweloperzy wprowadzili do obrotu o 171% więcej mieszkań niż rok wcześniej (źródło: bigdata.rynekpierwotny.pl). Duży wzrost może być ściśle związany z wysoką sprzedażą w roku ubiegłym.

Jednak dla wielu osób tak wysoki wzrost może być zaskoczeniem (zwłaszcza w obliczu konfliktu w Ukrainie). Statystyki wprowadzonych ofert obejmują cały miesiąc, a na początku lutego nie mówiono dużo o wojnie i wiele osób nie spodziewało się, że faktycznie może do niej dojść. Konflikt w Ukrainie to również jedna z barier zakupowych dla polskich obywateli. Wiele osób boi się dokonywać dużych inwestycji w niespokojnych czasach, co może skutkować obniżeniem popytu. Zadaniem dewelopera będzie przekonanie klientów do zakupu i zagwarantowanie jeszcze większego bezpieczeństwa całej transakcji.

Oczekiwania vs. rzeczywistość. Dla kogo zmieni się rynek?

Po rozmowach z uczestnikami rynku można dojść do wniosku, że każdy z nich ma inne oczekiwania w odniesieniu do obecnej sytuacji. Zapytaliśmy 3 grupy: przedstawicieli firm deweloperskich (generują podaż), potencjalnych nabywców (generują popyt) oraz pośredników (obserwatorzy rynku) o ich spostrzeżenia związane z obecną sytuacją rynkową. Dodatkowo, zwróciliśmy uwagę, jakie czynniki będą miały kluczowy wpływ na cenę nieruchomości na rynku pierwotnym. 

Klienci planujący zakup nieruchomości. Czy będzie popyt? 

Z perspektywy klientów dokonujących zakupu nieruchomości decyzja ta jest często związana z określonym etapem życia lub ważnym wydarzeniem (np. pojawieniem się dziecka). W związku z tym wiele osób decyduje się na inwestycję mieszkaniową z konieczności, ponieważ nieruchomość musi spełnić swoje określone funkcje. Nabywcy decydują się na zakup nieruchomości pomimo trudnej sytuacji gospodarczej.

Konsekwencją powyższego jest to, że na rynku można zanotować pewien stały popyt. Jedyną barierą może być podwyższenie stóp procentowych, które może powodować brak możliwości finansowania nieruchomości (dotyczy to przede wszystkim zakupu pierwszego mieszkania).  

Przedstawiciele deweloperów. Jak będzie z podażą?

Dla deweloperów najistotniejszym czynnikiem jest sprzedaż nieruchomości w danym czasie i po określonej cenie. Koszty materiałów budowlanych i większa liczba regulacji prawnych i podatkowych powodują, że deweloper ma większe koszty, co prowadzi do podniesienia cen. 

Podaż inwestycji nie może być również bardzo wysoka z uwagi na ograniczoną liczbę pracowników, uzyskanie niezbędnych pozwoleń i ilość posiadanych gruntów.    

Pośrednicy nieruchomości

W całej transakcji między nabywcą a deweloperem pośrednik pełni rolę doradcy i pomaga swojemu klientowi w znalezieniu najlepszej i korzystnej oferty. Jest również aktywnym obserwatorem rynku i ocenia jego bieżącą kondycję. W tym celu zebraliśmy najważniejsze naszym zdaniem czynniki, które mają wpływ na cenę. 

Czynniki mogące mieć wpływ na zmianę cen 

Obecnie sytuacja deweloperów nie jest prosta, ponieważ istnieje kilka istotnych zagrożeń dla całej branży. Kilka z nich omawiamy poniżej.

Koszty wybudowania budynku

Rosnące koszty benzyny i energii spowodowały znaczący wzrost inflacji na wielu rynkach. Według portalu Muratorplus.pl* ceny materiałów budowlanych w lutym 2022 roku wzrosły o 27% w porównaniu do tych sprzed 12 miesięcy. To znaczący wzrost, który najbardziej odczuły firmy budowlane. Z uwagi na ten fakt generalni wykonawcy nie chcą określać „stałej” stawki dla deweloperów, ponieważ koszty mogą znacząco wzrosnąć. Firmy budowlane wolą dopuszczać możliwość rewitalizacji ceny, a takie rozwiązanie jest szczególnie ryzykowne dla firm deweloperskich. W negocjacjach powoduje to wzrost cen, który z perspektywy nabywcy jest szczególnie niekorzystny.  

Jak zmieni się sytuacja dla mniejszych deweloperów? 

Wysokie stopy procentowe mogą mieć również wpływ na kondycję finansową małych deweloperów, którzy często realizują swoje inwestycje ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Wyższe koszty kredytu będą miały wpływ na obniżenie ich dochodów lub na konieczność podniesienia cen klientom. 

Dodatkowym utrudnieniem dla małych deweloperów będą zmiany w nowelizacji Ustawy Deweloperskiej. Do tej pory część z nich oferowała swoje inwestycje na bardzo wczesnym etapie. Od 1 lipca 2022 roku deweloper będzie musiał uzyskać wszelkie pozwolenia na budowę i zaprezentować komplet wymaganych dokumentów (np. prospekt informacyjny, harmonogram wpłat), aby podpisać z klientem jakąkolwiek umowę (w tym umowę rezerwacyjną).

Jak zmienią się ceny w najbliższych miesiącach?

Analizując całą sytuację, można stwierdzić, że istnieje więcej argumentów za stabilnym, powolnym wzrostem cen. Warto jednak wziąć pod uwagę zmieniającą się gospodarkę oraz sytuację polityczną na świecie. W związku z tym należy być ostrożnym przy jakichkolwiek prognozach i nie można jednoznacznie stwierdzić, że ceny wzrosną lub zachowają się w określony sposób.  

Dodatkowo, podwyższanie stóp procentowych, które utrudnia branie kredytów, może spowodować, że coraz więcej inwestorów będzie decydowało się na zakup nieruchomości na cele inwestycyjne (np. najem z powodu napływu Ukraińców do Polski). 

Czy to sprawi, że rynek pierwotny stanie się rynkiem premium?

Zakładając, że ceny będą stabilnie rosły, można dojść do wniosku, że w perspektywie kilkunastu lat rynek deweloperski stanie się rynkiem premium.Oferta deweloperów jest bardzo zróżnicowana, co powoduje, że oferta będzie dopasowana do klientów z różnych segmentów. Dodatkowym czynnikiem będzie lokalizacja – istnieją deweloperzy, którzy swoją ofertę kierują do bardziej zamożnych klientów (bliżej centrum lub w dogodnych miejscach komunikacyjnych) oraz te firmy, których grupą docelową są osoby o zarobkach zbliżonych do średniej krajowej.  

To sprawi, że wzrost cen może być skorelowany z inflacją. Nieznacznie większe wahania mogą pojawić się przy droższych nieruchomościach w centrum miast, czego powodem jest coraz niższa dostępność gruntów, co powoduje wzrost wartości danego gruntu oraz cenę nabycia działki przez dewelopera.  

Autor: 

Michał Lisicki

Wymarzony Kwadrat

*źródło: www.muratorplus.pl/biznes/raporty-i-prognozy/rosna-ceny-materialow-budowlanych-marzec-2022-aa-BpMb-Zs56-X6ie.html