Coś, co nazywamy “rynkiem nieruchomości”, to nic innego jak wypadkowa zachowań klientów popytowych i podażowych oraz ich wspólne reakcje na wewnętrzne i zewnętrzne czynniki ekonomiczno-polityczne. Każda nowa, nieznana, nieprzewidywalna sytuacja zmienia zachowania rynku i weryfikuje wcześniejsze podejście. 

Wydarzenia ostatnich tygodni sprawiły, że dotychczasowy świat zamarł; stanął w miejscu, obserwuje wojnę i zastanawia się, co będzie dalej. Prognozujemy wszyscy, jakie granice przekroczy w najbliższych dniach rosyjski agresor i zastanawiamy się, jak bardzo my, Polacy, na tym ucierpimy. Kolejne decyzje polityczno-militarne i przebieg wojny muszą przecież wpłynąć na życie i ekonomię w Polsce, ale jak będzie? Tego niestety nie wie chyba nikt. 

Wiarygodne opracowania o dzisiejszych czasach zapewne kiedyś się pojawią, ale już dzisiaj wojna wywołała emigracji ludności cywilnej z zagrożonych terenów Ukrainy na niespotykaną skalę. Wojnę odczuły też rynki finansowe i gospodarka. Czy mogło to wpłynąć na nastroje inwestorów na rynku polskim? Odpowiedź jest oczywista.

Rynek najmu a wojna w Ukrainie

Mieszkania i domy przeznaczone – lub na szybko przystosowywane – do wynajmu znajdują mieszkańców w tempie dotąd nieznanym. Polacy zachowali się w sposób absolutnie nieprawdopodobny, udostępniając własne mieszkania i domy jako schronienie dla obywateli Ukrainy i taka sytuacja już spowodowała kilkuprocentowy wzrost cen najmu. Nie mają zupełnie znaczenia proporcje, jaka ilość mieszkań jest wynajmowana, a jaka tylko udostępniana Ukraińcom bezpłatnie, gdyż nawet te mieszkania oddane za darmo wpływają na mniejszą podaż mieszkań do najmu. 

Należy prognozować, że ta sytuacja potrwa jeszcze bardzo długo, gdyż duża część naszych gości pozostanie w kraju na wiele miesięcy (jeśli nie lat), a część osiądzie na stałe. Jeśli nawet Ukraina obroni niepodległość jutro, to i tak poziom zniszczeń nie pozwoli matkom z dziećmi na szybki powrót do rodzinnych domów, bo zwyczajnie ich już nie mają. 

W czasie kiedy napływają do nas kobiety i dzieci, mężczyźni z Ukrainy obrali kierunek przeciwny. Wracają z emigracji zarobkowej, aby bronić ojczyzny. Opuszczają miejsca pracy m.in. w sektorze budowlanym, a odczuwamy to szczególnie w tzw. “wykończeniówce”. Już pojawiają się pierwsze sygnały o opóźnieniach w realizacji inwestycji, a będzie ich więcej. Uzupełnienie pracowników w sektorze budowlanym zajmie miesiące. Czy wpłynie to na rynek nieruchomości? Ponownie to pytanie pozostaje pytaniem tylko retorycznym. Czas budowy nowych inwestycji i ich wykończenia z całą pewnością się wydłuży. 

Nastroje inwestorów

Bezpośrednie ryzyka wynikające z wojennych zapędów putinowskiej Rosji już wpływają na fatalne nastroje inwestorów. Sankcje, które cywilizowany świat nałożył na Rosję, są bardzo dotkliwe dla agresora, ale dotykają też te firmy w Polsce, które miały kontrakty handlowe w Rosji. Dostawy towarów z Ukrainy i Rosji są obecnie niemożliwe, a na przykład stal drożeje w zastraszającym tempie.  

Rynek nieruchomości to naczynia połączone. Wojna wpływa nań na wielu różnych płaszczyznach. Po pierwsze deweloperzy muszą się natychmiast zmierzyć z trudno definiowalnym ryzykiem, które wynika z problemów z kalkulowaniem kosztów inwestycji. To zarówno niepewność odnośnie cen materiałów budowlanych, które rosną w zadziwiającym tempie, ale też dostępność ekip budowlanych.

Po drugie inflacja i ryzyka finansowe. Często, mówiąc o kredytach hipotecznych, myślimy tylko o osobach zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, ale nie należy zapominać, że zanim finalny odbiorca kupi nieruchomość, kredytu inwestycyjnego będzie potrzebował deweloper. Koszty finansowania muszą być ujęte w cenie, a jak ustalić cenę na początku budowy, kiedy dzisiaj inflacja zaczyna przekraczać granice dwucyfrowe? 

I po trzecie – proces budowlany trwa w Polsce minimum dwa lata. Przy takiej dynamice zmian gospodarczych i politycznych czas ten oznacza, że realia, w jakich deweloper zaczyna budować, będą zgoła inne, kiedy produkt finalny będzie gotowy do sprzedaży. Czy ktoś odpowiedzialny potrafi dzisiaj odpowiedzieć na pytanie: jak będzie wyglądał rynek za dwa lata? 

Problemy deweloperów odbiją się na rynku

Można zadać sobie pytanie: co problemy deweloperów mają wspólnego z problemami zwykłych obywateli, właścicieli mieszkań, ale zależność – choć nieoczywista – jest brutalna. Otóż deweloperzy reagują na zagrożenia dużo szybciej niż tzw. rynek wtórny, ale każda zmiana na rynku pierwotnym (deweloperskim) ma bezpośredni wpływ na rynek wtórny. 

Np. zmniejszenie ilości budowanych mieszkań odbija się na cenach lokali na rynku wtórnym. Jeśli powstanie mniej mieszkań nowych i zmniejszy się podaż, tym drożej będzie na rynku wtórnym. Trzeba tylko pamiętać, że zwykle mechanizm ten działa z opóźnieniem około półrocznym i należy wziąć pod uwagę, że stabilizacja sytuacji politycznej i gospodarczej nie zmieni długości trwania procesu budowlanego. Jeśli po roku sytuacja się ustabilizuje, to na rozpoczęcie nowych inwestycji trzeba będzie poczekać kolejne dwa lata. Zostanie więc do dyspozycji tylko rynek wtórny i te inwestycje deweloperskie, które powstaną w owym czasie za środki własne dewelopera.  

Wpływ wojny w Ukrainie na ceny nieruchomości

Czy będzie taniej? Dzisiaj już jest bardzo drogo, ale ceny energii i dwucyfrowa inflacja muszą dodatkowo wpłynąć na ceny materiałów budowlanych i wartość finalnego produktu, jakim jest mieszkanie lub dom. Jeśli duża część deweloperów wstrzyma się z realizacją planowanych inwestycji i postanowi przeczekać ciężkie czasy, to spadnie produkcja mieszkań i będzie jeszcze drożej. 

Z drugiej strony nikt nie wie, jakie nastroje przyniesie nam koniec wojny i kiedy on nastąpi. Dynamika rynku osłabnie na pewno, bo już osłabła. Mieszkania będą się sprzedawać, ale czynnikiem decydującym o poziomie cen zawsze była dostępność kredytów i stabilizacja polityczno-ekonomiczna. W długiej perspektywie czasowej postrzeganie przez inwestorów naszego regionu jako potencjalnie niebezpiecznego może skutkować wycofaniem się z rynku funduszy inwestycyjnych i spadkiem zainteresowania inwestorów indywidualnych. 

Jeśli tak się stanie, to ceny mieszkań mogą spaść lub zostaną na obecnym poziomie. Klienci indywidualni już teraz szukają bezpiecznych alternatyw do inwestycji zagranicznych. Ciekawym wydaje się cały rejon morza Śródziemnego, gdyż jest położony dużo dalej od źródła konfliktu. Inwestowanie środków na odległość nie jest oczywiście proste, gdyż obsługa nieruchomości jest bardzo kosztowna, ale też trudno się zorientować w potencjale inwestycyjnym kraju, którego nie znamy tak dobrze jak własnego. 

Czego możemy się spodziewać?

Reasumując, jeśli wojna zakończy się jutro i instytucje finansowe obniżą ryzyka, wtedy kredyty będą tańsze i dynamika rynku wzrośnie. Jeśli wojna potrwa kilka lat, czeka nas bardzo nieciekawy okres w gospodarce i ceny będą raczej na obecnym poziomie lub nastąpią korekty cen. 

Jak będzie wyglądało zakończenie wojny, dość trudno prognozować. Przecież wojna to w zasadzie synonim chaosu. Po pierwsze, nie wiadomo kto ją wygra, po drugie – nie wiadomo kiedy to nastąpi, po trzecie – nie wiemy, na jakich warunkach nastanie pokój. Jeśl Ukraina pokona agresora, sytuacja się ustabilizuje i dość szybko wrócimy do normy. Trzeba jednak pamiętać, że poziom zniszczeń i konieczność odbudowy Ukrainy będzie miał wpływ na rodzimy rynek nieruchomości. Zwycięstwo Ukrainy to jeszcze jedna wielka niewiadoma – Rosja. Ten kolos na glinianych nogach chyli się wraz z Putinem ku upadkowi. Wojna w zasadzie już jest przegrana politycznie, a zdaje się, że również militarnie. W historii świata chyba nikt nigdy nie stracił tyle w miesiąc, ile Rosja na Ukrainie. Imperialne zapędy prezydenta Rosji cofnęły ten wielki kraj i jego obywateli do zamierzchłych czasów gospodarki reglamentowanej. Taka sytuacja musi doprowadzić do bliżej nieokreślonej katastrofy. Mogą to być zarówno zawirowania wewnątrzpolityczne w Rosji, jak i utrzymanie władzy przez obecne tzw. elity. Każda z tych dwóch opcji to katastrofa dla obywateli tego kraju, mająca bezpośredni wpływ na gospodarkę świata i naszą. 

Autor:

Piotr Jaskulski

WSPON