W ostatnich miesiącach akcja kredytowa zdecydowanie wyhamowała polski rynek nieruchomości. Wielu spekuluje, że rynek kredytów się skończył. Dodajmy do tego niepewność polityczną, wzrost stopy referencyjnej, a może jeszcze inne czynniki, które powodują, że dziś w Polsce jest mniej udzielanych kredytów. Zobaczmy, co ma wpływ na taki obrót sprawy.

Po pierwsze WIBOR

W ubiegłym roku stopy procentowe w Polsce pozostawały najniższe w historii. Stopa referencyjna NBP wynosiła 0,1 proc., a rynkowa „cena pieniądza” była niewiele wyższa – WIBOR 3M równał się 0,24 proc., a WIBOR 6M: 0,31 proc.

Mieliśmy wówczas hossę na rynku kredytów hipotecznych. Niskie oprocentowanie i dzięki temu duże zainteresowanie zakupem nieruchomości dla siebie lub – biorąc pod uwagę stopy procentowe –  inwestycyjnie.

Od tamtej pory Rada Polityki Pieniężnej podniosła już stopy procentowe kilkakrotnie, łącznie o 3,4 p.p., co doprowadziło do wzrostu WIBOR-u 3M do 4,37 proc., a 6M – do 4,75 proc. (wg stanu na 17/03/2022). Od października 2021 RPP co miesiąc podnosi stopy procentowe. Chcą w ten sposób zahamować drastyczny wzrost cen.

Warto przypomnieć, że w 2012 roku stopa procentowa wyniosła 4,75, co wówczas nie odstraszyło kredytobiorców. Powodem, dla którego Rada podnosi ceny, jest walka z inflacją, ale żeby przyniosło to pożądane efekty sądzę, że stopa powinna być przynajmniej 3-4 razy wyższa.

Co dalej? Podczas marcowej konferencji prasowej głos w sprawie docelowego poziomu stóp proc. zabrał prezes NBP Adam Glapiński. „Mówiłem wcześniej o 4-4,5 proc., dziś bym to podwyższył, ale proszę mnie zapytać za miesiąc. Niewątpliwie gdzieś w tych okolicach, może jeszcze trochę wyżej, może niżej, jest jakiś pułap, którego przekroczenie powodowałoby negatywne silne efekty dla gospodarki” – powiedział.

Można powiedzieć, że mamy efekt domina. Kiedy rosną stopy procentowe, kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej je uzyskać. Stawki te są podstawą dla wyznaczenia wysokości raty w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, czyli m.in. niemal wszystkich kredytów hipotecznych, jakie są udzielane w Polsce. Pamiętajmy, że do wyliczenia zdolności kredytowej bierzemy pod uwagę aktualny WIBOR oraz stałą marżę banku. Czyli im większy WIBOR, tym niższa zdolność kredytowa. Im niższa zdolność, tym mniejsze zainteresowanie kredytami. Czyli przy tych samych dochodach, możemy pożyczyć coraz mniej… ale takie sytuacje już miały miejsce. Jeśli spojrzymy na marże roku 2012, to oscylowały one w okolicach 1 p.p. Jeśli teraz banki zareagują podobnie, czyli obniżą marże kredytowe, to kredyty staną się tańsze, zdolność klientów automatycznie wzrośnie i akcja kredytowa z powrotem przyśpieszy.

Po drugie FISKUS

Podatkowy Polski Ład to prawdziwa rewolucja w podatkach, nie notowana co najmniej od dwóch dekad. Ostatnie istotne zmiany, jakie odmieniły nasz system podatkowy, miały miejsce na początku lat 90 ubiegłego stulecia wraz z Leszkiem Balcerowiczem. System PIT, bo o nim mowa, ustabilizował się do tego stopnia, że  kolejne lata, bez studiowania zmian, pozwolił na stabilizację podatkową, która zakończyła się z początkiem roku. Także obsługujące akcje kredytowe banki muszą jak najszybciej znowelizować swoje procedury i metodyki. Większość samozatrudnionych na początku roku miała nie lada problem dotyczący zmiany opodatkowania. Wszyscy zastanawiali się czy przejść na ryczałt, czy też więcej płacić. Musimy przyjąć, że ta grupa jest dość pokaźna. Od radców prawnych, całą branżę IT czy też branżę usług. Spójrzmy na to bliżej.

Dla banków podstawą wyliczania zdolności kredytowej jest dochód z działalności gospodarczej. Dlatego też najdogodniejszą formą rozliczania przedsiębiorcy z urzędem skarbowym jest książka przychodów i rozchodów. Dzięki temu analityk widzi, jakie podmiot ma przychody, koszty i może wyliczyć faktyczny dochód miesięczny. Dzięki temu określenie zdolności kredytowej jest już łatwe. Inaczej bankowcy wyliczają możliwości finansowania przedsiębiorców na ryczałcie. Analityk nie wie, jaki dokładnie firma ma dochód, gdyż widzi tylko jej przychód. W przypadku ryczałtu nie wykazujemy kosztów. W związku z tym ryzyko ustalenia faktycznego dochodu wzrasta. Analitycy bardzo ostrożnie podchodzą do osób rozliczających się w ten sposób. Aby dochód (a co za tym idzie zdolność kredytowa) zostały wyliczone na odpowiednim poziomie, trzeba trafić do instytucji, która nie ma problemu z wyliczaniem zdolności dla takiej formy  opodatkowania. Tu z pomocą mogą przyjść specjaliści finansowi, którzy na bieżąco monitorują zmiany w procedurach bankowych. Usługi pośredników finansowych są bezpłatne dla Klienta, a ponadto często oferują oni znacznie więcej, niż tylko zaprezentowanie oferty bankowej

Po trzecie KNF

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w dniu 7 marca 2022 r. przedstawił stanowisko, które zostało skierowane do banków i instytucji udzielających kredyty hipoteczne. Organ oczekuje od nich podjęcia działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Rekomenduje między innymi, by w procesie oceny zdolności kredytowej przyjmować zmianę poziomu stopy procentowej o minimum 5 p.p. względem bieżącego poziomu.

Organ nadzoru rekomenduje bankom również bardziej restrykcyjne liczenie zdolności kredytowej. Zgodnie z zaleceniami koszty utrzymania gospodarstwa domowego należy przyjmować na poziomie wyższym od minimum socjalnego. Oczywiście biorąc pod uwagę także zróżnicowanie ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowe osoby ubiegającej się o kredyt.

„Biorąc pod uwagę obecne uwarunkowania na rynku kredytów hipotecznych oraz w świetle stwierdzonych praktyk stosowania Rekomendacji S przez banki w omawianym zakresie, organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały zmianę poziomu stopy procentowej o minimum 5 p.p.” – czytamy w stanowisku.

Ponadto UKNF wskazał swoje oczekiwania co do poziomów wskaźnika DStI (ang. Debt Service to Income). Jest on stosunkiem wartości zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów. Jest to kolejno 40% – przy niższych dochodach – i 50% przy wyższych dochodach potencjalnego kredytobiorcy. Jeśli przyjmiemy stopę 3,5% z dnia publikacji zalecenia KNF – aktualnie liczenie zdolności kredytowej przez banki będzie następować wg stopy referencyjnej, zgodnie z zaleceniem KNF minimum na poziomie 8,5 p.p. Połączenie tych dwóch wymogów z pewnością wykluczy możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przez znaczną liczbę polskich rodzin.

Wiele zatem zależy od interpretacji tego pisma przez banki. W związku z schłodzeniem akcji kredytowej, instytucje te mogą przyjąć bardziej agresywną politykę wobec własnej konkurencji. Regulacja KNF  została przekazana w nieoptymalnym momencie. To zwiększa szanse, że instytucje będą starały się ograniczyć wpływ zaleceń do minimum w zakresie zdolności kredytowej.

Po czwarte wojna

Efektem wojny w Ukrainie jest spowolnienie sprzedaży mieszkań w Polsce, zarówno od strony popytowej jak i podażowej. Szczególnie zauważalne będą zmiany na rynku pierwotnym. Według szacunków, od początku inwazji polskie budowy opuściło nawet 20–30 proc. ukraińskich pracowników, a co za tym idzie, wzrosną ceny nieruchomości nowobudowanych. Nie ma tu mowy jednak o zatrzymaniu akcji sprzedaży. Na początku marca była zauważalna konsternacja, ale dziś sprzedaż nieruchomości zaczyna powoli rosnąć. Rynek wtórny reaguje podobnie. Tu prym wiodą inwestorzy, kupujący mieszkania pod wynajem lub chcący uciec przed inflacją.

Biorąc pod uwagę powyższe, śmiało możemy powiedzieć, że perspektywy dla rynku kredytowego w 2022 r. są mocno skorelowane z czynnikami niepewności odnośnie przyszłej sytuacji gospodarczej, politycznej i fiskalnej.  Z kolei BIK przewiduje w 2022 r. spadek wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych o 9,8 proc. w porównaniu do 2021 r. To i tak oznacza wysoką sprzedaż sięgającą 80 mld zł, to poziom wyższy niż przed pandemią oraz w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego w latach 2005-2008.

 NBP z kolei opublikował raport opisujący kwartalną sytuację  na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych za I kwartał 2022 r., w którym prognozuje zaostrzenie  polityki kredytowej, uzasadnione podniesieniem stóp procentowych i pogorszeniem prognoz sytuacji gospodarczej; obniżenie wymaganego udziału własnego, a także odwrócenie trendu i wyraźny spadek popytu w wyniku m.in. prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym, zmian w wydatkach konsumenckich i pogorszenia sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych oraz zmian warunków kredytowania.

Oczekiwania NBP w raporcie na pierwszy kwartał 2022 to zaostrzanie polityki kredytowej i spadek popytu na kredyty. Sytuacja może się odwrócić w maju, kiedy planowane jest uruchomienie rządowego  programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Grono potencjalnych adresatów jest liczne, bo w Polsce jest ok. 2,6 mln osób w wieku 25-34 lata, które mieszkają z rodzicami. Program ten może zachęcić ich do zakupu własnego lokum. Oczywiście wszystko będzie uzależnione od oferty kredytowej banków, które będą „dystrybutorami” rządowego projektu.  Dziś już pierwsze banki już wprowadzają ofertę kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 10 lat, co pokazuje, że bankowcy mocno pracują nad zmianami w ofertach. Duży wpływ na polski rynek może mieć również fala imigrantów z Ukrainy. Dziś jest już 1,3 mln osób. Część z nich będzie chciała się osiedlić w Polsce na stałe. Jeśli dodamy do tego rosnące wynagrodzenia w Polsce i założymy spadek marż bankowych, to schłodzenie rynku może być chwilowe.

I tu postawmy kropkę.

Autor:

Magdalena Kalista

Notus