Ceny odrywają się od fundamentów
WSPON
AUTOR: WSPON
27.04.2022 · 13 MIN CZYTANIA

Ceny rosną szybciej niż przewidywano, a jednak nowych mieszkań ciągle brak. Jak wygląda rynek deweloperski w Warszawie? Ile trzeba czekać na nową nieruchomość i na jakie wydatki trzeba się przygotować? O zmianach na rynku pierwotnym rozmawiałem z Filipem Wierzchowskim.   Michał Dziermański: Filip, planuję przeprowadzkę, chcę wrócić do Warszawy po pięciu latach i zamieszkać we własnym mieszkaniu z rynku pierwotnego — od czego powinienem zacząć?    Filip Wierzchowski: Na rynku pierwotnym […]

27/04

Ceny rosną szybciej niż przewidywano, a jednak nowych mieszkań ciągle brak. Jak wygląda rynek deweloperski w Warszawie? Ile trzeba czekać na nową nieruchomość i na jakie wydatki trzeba się przygotować? O zmianach na rynku pierwotnym rozmawiałem z Filipem Wierzchowskim.

 

Michał Dziermański: Filip, planuję przeprowadzkę, chcę wrócić do Warszawy po pięciu latach i zamieszkać we własnym mieszkaniu z rynku pierwotnego — od czego powinienem zacząć? 

 

Filip Wierzchowski: Na rynku pierwotnym musimy, niestety, zadać sobie kilka dodatkowych pytań. Mówię “niestety”, bo często odpowiedź na nie bywa rozczarowaniem. Przykład? Na kiedy tego mieszkania potrzebujesz? Dziś deweloperzy oferują mieszkania, które będą oddawać do użytkowania np. za dwa lata. Musimy jednak pamiętać, że to i tak nie będzie ten czas, kiedy do takiego mieszkania będziemy mogli wejść z meblami. Będzie to dopiero chwila, w której do środka wejdzie ekipa remontowa. A ile taki remont potrafi trwać, wie pewnie każdy z nas. Teraz dodatkowo wszystko przedłuża się przez sytuację pandemiczną. Nawet na drzwi wewnętrzne możemy czekać kilka miesięcy. 

 

Czy to oznacza, że nowych mieszkań dostępnych “od ręki” nie ma na rynku wcale?

 

Takich ofert do oddania już na teraz jest bardzo mało. A te, które zostały, na ogół mają jakiś mankament. Oczywiście, zdarzają się mieszkania, które wróciły do puli sprzedażowej, bo komuś – na przykład – nie powiodła się akcja kredytowa. Ale to jest rzadkość. 

 

Większość tych lokali, które można znaleźć na portalach ogłoszeniowych, ma po prostu jakieś wady: wyjątkowo niekorzystne położenie względem stron świata, niefortunny układ, umiejscowienie nad wjazdem do garażu czy wiatą śmietnikową. Jeśli masz nadzieję, że znajdziesz nowe mieszkanie na już, to musisz naprawdę mocno wierzyć w szczęście.

 

Jeszcze wierzę, ale muszę przyznać, że Twoje słowa mają pokrycie w rzeczywistości. To nie jest rynek, który ja pamiętam. Zmieniło się coś jeszcze?

 

Zmieniła się chociażby dostępność komórek lokatorskich. Deweloperzy starają się wyprodukować jak najwięcej powierzchni mieszkalnej i takich komórek na blok powstaje raptem kilka. A przecież zmieniło się nasze życie! Jesteśmy bardziej fit, uprawiamy sporty, do których często potrzebujemy własnego sprzętu. Mówię tu np. o tenisie, windsurfingu, rowerach. I gdzie to potem trzymać? W mieszkaniu? 

 

Komórki lokatorskie stały się luksusem. Oferowane są tylko do wybranych lokali – największych, najdroższych, albo tych, które same nie chcą się sprzedać, bo mają właśnie jakiś defekt. 

 

Co jeszcze? Zmieniła się przede wszystkim dostępność lokali. Jeszcze kilka lat wstecz nawet na kilka miesięcy przed oddaniem inwestycji można było kupić typowe lokale. W tej chwili, a tak naprawdę od 2018 roku, sprzedają się dziury w ziemi. Na długo przed zamieszkaniem. Zakupy na rynku pierwotnym trzeba po prostu planować dużo wcześniej. 

 

Co stoi za tym, że te lokale tak szybko znikają z rynku?

 

Musimy spojrzeć szerzej, najpierw na rynek kapitałowy. Rynek nieruchomości jest tylko jednym z jego części. Kiedy rynek inwestycyjny szukał towarów, w które można było zainwestować, pojawiały się różne pomysły: whisky, dzieła sztuki, obligacje, akcje. Po latach okazało się, że były to kompletnie nietrafione pomysły. Często koszty prowadzenia takich rachunków przewyższały sumę wpłat. Innymi słowy – klienci po prostu tracili.

 

Dziś z kolei mamy tak niskie stopy procentowe, że przestały opłacać się także lokaty. Jeśli spojrzymy uczciwie na rynek, to okaże się, że tak naprawdę nie mamy w co inwestować. A pieniądz jest.

 

Twierdzisz, że Polacy wzbogacili się w trakcie pandemii?

 

Twarde dane wyglądają następująco: w związku z obostrzeniami i lockdownami nie mieliśmy na co wydawać pieniędzy. Co miesiąc w gospodarstwach domowych przybywało wolnych środków na poziomie 2-3 miliardów. Co miesiąc!

 

Ci, którzy mogli te wolne środki zainwestować, lokowali je w nieruchomościach. W obliczu tak galopującej inflacji okazuje się, że to być może jedyny sposób, aby własny kapitał zabezpieczyć. 

 

Z drugiej strony ceny nieustannie rosną. Mamy do czynienia z dziewiątym rokiem wzrostów! To pokazuje, że nieruchomości nieprzerwanie zyskują na wartości. Na lokacie, jeśli chodzi o potencjalny zysk, ciągle kręcimy się blisko zera, podczas gdy inwestowanie w nieruchomości oznacza czasami nawet dwucyfrowe wzrosty. I to rok do roku. Dlatego mieszkania w dużej mierze znikają z rynku już na etapie przedsprzedaży. 

 

Naprawdę jest to tak często spotykana sytuacja?

 

Są takie inwestycje, sam je zresztą sprzedawałem, które jeszcze nie doczekały się fundamentów, a mieszkań w sprzedaży już nie było.. 

 

Nie masz wrażenia, że cierpliwość klientów jest na wyczerpaniu?

 

Jak najbardziej! Wiesz… Mieszkania sprzedają się szybciej niż zawieszanie i zdejmowanie materiałów reklamowych. Klienci dzwonią pod numery reklamowe z nadzieją i dowiadują się, że wolnych mieszkań już nie ma. Tylko dla nich to jest kolejne “już nie ma”. 

 

Powiem Ci więcej. Ostatnio sam szukałem ofert na rynku pierwotnym dla jednego z klientów. Znalazłem ogłoszenia archiwalne, dosłownie sprzed kilku miesięcy. Dotyczyły etapu pierwszego tej konkretnej inwestycji. Wiedziałem jednak, że deweloper zakończył drugi i rozpoczął trzeci etap. Wyobraź sobie, że te dwa kolejne etapy wyprzedały się całkowicie, a biuro sprzedaży bazowało tylko na osobach, które nie zdążyły “załapać się” na etap pierwszy. Dwa etapy inwestycji sprzedane w 100% bez żadnej opublikowanej w internecie oferty. Czy to daje Ci pełny obraz sytuacji w Warszawie?

 

Czy to oznacza, że deweloperzy mają teraz złoty okres? Wydaje mi się, że dalej nie mają najlepszej prasy…

 

Dobra, to ja zadam przewrotne pytanie: A kiedy deweloperzy mieli dobrą prasę? Deweloper jest postrzegany jako cwaniak, który zarabia krocie. Moi klienci w ogóle uważają, że deweloperzy tylko czekają, żeby kogoś “naciąć”. A negocjować to w ogóle muszą z nim najostrzej jak tylko potrafią. Nie ma w społeczeństwie powszechnego szacunku dla deweloperów. Ja jestem pośrednikiem i w sumie mogę powiedzieć: “Hej, witajcie w klubie!”. Nasz zawód też jest mocno deprecjonowany. Do tego dochodzą skandale w prasie, że ten czy inny “coś sobie załatwił”. Kiedy rozmawiam z deweloperami, to nagle okazuje się, że ich marzeniem jest to, żeby dostali w terminie to, co zostało “załatwione” w pełni zgodnie z prawem. Żeby dostali pozwolenie na budowę. 

 

Czy deweloperzy naprawdę mają tak słodko? Dzisiaj, żeby deweloper mógł ubiegać się o kredyt albo inne finansowanie, opłacalność jego inwestycji musi oscylować na poziomie minimum 15%. Jeżeli jest poniżej, to nikt nawet nie będzie chciał takiego biznesplanu czytać. To jest dla banków znak, że taka inwestycja to po prostu źle wymyślony biznes. To z kolei pokazuje, że oczekiwanie rynku finansowego jest takie, że deweloper powinien zarobić 20-25%. A skoro tak jest, to tak muszą być planowane inwestycje. 

 

I tak rodzi się patodeweloperka…

 

Ja nie wiem, czy to jest tak powszechne zjawisko. Skupmy się może na definicji. Ona nie jest moja, należy do jednego z warszawskich architektów, a brzmi tak: patodeweloperka występuje tam, gdzie w pogoni za największą powierzchnią mieszkalną rezygnujemy z wszelkich przestrzeni wspólnych i zdroworozsądkowych rozwiązań. Innymi słowy – to bezmyślne produkowanie PUMu. 

 

Kiedy obserwuję nawet tych najmniejszych deweloperów, tych, którzy robią pierwsze inwestycje, widzę, że szukają jak najlepszych rozwiązań. Nie zawsze wychodzi, okej. Ale czy to jest od razu patologia? 

 

Przykład? Jedna ze wschodnich dzielnic Warszawy – deweloper postawił na 4-kondygnacyjne budynki mieszkalne. Wąskie, ale wielokondygnacyjne. I okej, znaleźli się kupujący, których takie rozwiązanie skusiło. W końcu w przyzwoitych pieniądzach otrzymali te 100-kilkadziesiąt metrów powierzchni. Ale czy te nieruchomości są na pewno funkcjonalne? Czy po kilku latach dalej klienci tak o nich sądzą? No pewnie nie. Ale czy to już jest patodeweloperka, czy pogoń klienta, za jak największą powierzchnią za możliwie jak najmniejsze pieniądze? Ja tu mam problem. Przecież nie można powiedzieć, że deweloper kogoś okłamał, bo klient dokładnie widział, jak wygląda plan. Że po tych schodach będzie musiał chodzić. 

 

Moglibyśmy pewnie rozmawiać o tym bez końca, ale to temat na zupełnie inny czas. Wróćmy do tego, jak wiedzie się deweloperom. Czy i oni mają swoje problemy?

 

Przede wszystkim deweloperzy nie mają gruntów. Ostatnio rozmawiałem z jednym z nich i powiedział mi wprost: “Filip, łatwe grunty w Warszawie to już się skończyły. Oczywistych terenów już nie ma. Coraz rzadziej zdarzają się też grunty, w które trzeba włożyć mnóstwo środków, żeby dostosować je do jakiegokolwiek budowania”. 

 

Druga sprawa to fatalna sytuacja na rynku materiałów budowlanych. 2-3 lata temu był problem z wynagrodzeniami ekip budowlanych. Kierownicy przychodzili i mówili wprost: “Jak nie zwiększycie mi kontraktu o 30%, to ja jeszcze dziś zabieram ludzi i wyjeżdżam z budowy”. A przecież to są ogromne kwoty! Natomiast takim wykonawcom i tak bardziej opłacało się zaryzykować, zapłacić karę umowną, bo na budowie obok te 30% więcej dostawali. To był niemal standard.

 

Teraz na rynku robocizny takich skoków już nie ma, ale sytuacja na rynku materiałów budowlanych jest dramatyczna. Stal jest takim przykładem granicznym, bo ta podrożała niemal dwukrotnie. Ale podrożało wszystko: drewno, plastik, tworzywa sztuczne. O kilkadziesiąt procent co najmniej. I nikt nie wie, kiedy to się zatrzyma. 

 

Jak myślisz, skąd tak niekontrolowane wzrosty?

 

Docierają do mnie informacje, które jasno wskazują, że mamy już do czynienia ze spekulacją. Sytuacja jest taka, że firma, która dysponuje materiałem, woli poczekać i nic nie sprzedawać przez miesiąc, nie generować żadnego zysku, żeby za miesiąc sprzedać drożej. O tyle drożej, że zarabia więcej, niż jakby sprzedawała regularnie przez całe dwa miesiące. 

 

Taka sama sytuacja jest też na Węgrzech. Tam rząd zdecydował, że takie praktyki będą od razu sankcjonowane. To jest przykre, że trzeba iść w kierunku interwencjonizmu ze strony Państwa, bo powinien to regulować rynek. Ale pytanie brzmi inaczej – jaki w takim razie mamy rynek?

 

Deweloper nie wie, ile będzie go kosztował materiał. Dziś stworzenie umowy z generalnym wykonawcą jest zadaniem karkołomnym, bo wykonawcy nie chcą brać na siebie ryzyka. Znam sytuacje, w których deweloper i wykonawca do kupy zapłacili za inwestycję więcej, niż mieli na niej zarobić. 

 

I teraz, co zrobić w takiej sytuacji, kiedy inwestycja “przestaje się spinać”? Dowozić do końca i dokładać do interesu? Czy podnieść ceny i rozwiązać umowy z klientami? To oczywiste ryzyko wizerunkowe. 

 

Zawsze znajdzie się mistrz komentarza, który napisze: “To trzeba było to inaczej policzyć”. To ja się pytam: “To jak Ty, drogi proroku, umiałbyś to policzyć, skoro jeszcze rok temu nikt nie wiedział, że stal pójdzie tak drastycznie w górę. Tego nikt nie wiedział”. Okej, pamiętam sytuacje, w których cena cegły urosła tak bardzo, że trzeba było po nią jeździć do Niemiec. Ale to, jak teraz rosną ceny materiałów, jest sytuacją bez precedensu. 

 

Można przecież zmieniać cenę metra pomiędzy etapami. To naturalna praktyka, z którą chyba nikt nie ma problemu, prawda?

 

O ile dawniej tak to funkcjonowało, o tyle dziś mieszkania sprzedają się na pniu. Często deweloperzy od razu kontraktują całą budowę z klientami, ale finalnie nie wiedzą, za ile ta budowa zostanie ukończona, za jakie pieniądze. 

 

Ceny już teraz powoli wymykają się moim ramom pojmowania tematu. Kiedy patrzymy na dane, chociażby te pochodzące z AMRON, a które potwierdza też GUS, ceny rosną 9. rok z rzędu. Kiedy myślimy o ekonomii w jej podręcznikowym wydaniu, spodziewamy się, że po kilku latach wzrostów przyjdzie jakaś korekta, wypłaszczenie, może spadek. Takie sytuacje obserwuję od roku 2000, odkąd pracuję na rynku. W tej chwili mam wrażenie, że ekonomii uczymy się na nowo.

 

Ceny rosną i to nie ma końca. Co więcej! Tego końca nie widać. Wielu ludzi wieszczyło korektę. Jak przyszedł COVID, spełniły się wszystkie warunki, wszelkie przesłanki, które pozwalały nam sądzić, że przyszedł czas weryfikacji. Tej korekty nie było. Była chwilowa czkawka w drugim kwartale, ale to odbicie, które przyszło w 3. i 4. nadrobiło prawie całe straty z drugiego kwartału. Jesteśmy po trzecim kwartale 2021 roku i ceny dalej rosną. 

 

Gdzie jest granica? Czy możemy jeszcze mówić o “zdrowym rozsądku” w przypadku ustalania cen metra? 

 

Mam przykład inwestycji na Kabatach – deweloper zastosował dwa poziomy cen za metr: 14 i 18 tysięcy, w zależności od rodzaju mieszkań. Niedawno sfinalizowałem tam transakcję. Kiedy podpisywaliśmy umowę, już na poziomie 16.000 za metr (w przypadku moich klientów), droższy pułap zaczynał się od 21. Ceny odrywają się od fundamentów. Ja jestem ciekaw, kiedy banki na to zareagują. Kiedy nastąpi sytuacja, w której do instytucji finansowej przyjdzie deweloper i powie, że chce kredyt na inwestycję, którą policzył na 25.000 z metra. Czekam na sytuację, kiedy bank powie: “Okej, sprzedawaj za te 25, ale w naszej opinii metr jest wart 18 i na tyle dostaniesz kredyt. Resztę finansuj samodzielnie”. To będzie taki moment, w którym nastąpi trzeźwe spojrzenie na wartość, a nie na cenę nieruchomości.

 

Ale jeśli popatrzymy na wysoką cenę gruntów, na szybko rosnące ceny materiałów, na wynagrodzenia ekip budowlanych i marżę, której oczekują banki, dochodzimy do takich poziomów cen. I nie ma możliwości, żeby było inaczej. 

 

Co nie pozostaje bez wpływu na ceny na rynku wtórnym, prawda?

 

Oczywiście. Bo jeżeli tyle dewelopera kosztuje wybudowanie nowego mieszkania, a tych mieszkań ciągle brak, to ceny mieszkań na rynku wtórnym szybko się zrównują.

 

Czy one mogą dalej rosnąć? Odpowiedź jest prosta: jeśli ziemi będzie coraz mniej (a jest jej coraz mniej), jeśli materiały i robocizna będą drożeć, podrożeją też ceny metra. Mamy do czynienia z rozpędzoną rakietą. 

 

A widzisz szansę na to, że chociażby materiały budowlane przestaną tak ekspresowo drożeć?

 

Czy z cenami materiałów może się coś stać? Jasne, jeśli rynek zareagowałby… rynkowo. Czyli odpowiedziałby ogromną podażą na ogromny popyt. Ale zastanówmy się przez chwilę, czy opłaca się tak bardzo dużo produkować, żeby zarobić tyle samo, albo mniej? Biznesowo opłaca się sprzedawać mniej za dużo więcej. To bolesna prawda. 

 

Kończąc już ten wątek, pamiętam takie spotkanie z klientem. To był Włoch, 15 lat temu. Ceny wtedy były na poziomie 1,5-2 tysięcy euro za metr w najlepszych lokalizacjach w Warszawie. Dla mnie to już wtedy było dużo. Przy kawie ten klient powiedział: “Filip, stary, spokojnie, takie są ceny. W Mediolanie płacimy 10.000 euro za metr. Wy też kiedyś do tego dojdziecie”. 

 

Ja wtedy pomyślałem: “Co on w ogóle mówi? W Warszawie? 50.000 zł za metr?!” 

 

A my mamy już w Warszawie transakcje na poziomie 50.000 za metr. Okej, to są wyjątki, ale można powiedzieć, że osiągnęliśmy poziom Mediolanu sprzed 15 lat. Mamy jeszcze ogromną przestrzeń do wzrostów. Ja nie chciałbym, żeby ktoś potraktował moje słowa jako przepowiednię, ale skoro w innych europejskich miastach te ceny też ciągle rosną, to po prostu nie powinien nas dziwić kierunek, w którym to wszystko zmierza. 

 

Widzisz zmianę w samych kupujących? Oni też ulegli transformacji?

 

Przede wszystkim towarzyszy im frustracja z poziomu cen oraz tego, że tych niesamowicie drogich nieruchomości i tak nie ma. 

 

Możemy posłużyć się jakąś analogią. Weźmy na tapet chleb. Każdy wie, ile kosztuje zwykły bochenek. I jeżeli ten chleb kosztuje, dajmy na to, 4 zł i z powodów obiektywnych podniesiemy tę cenę na 6 zł, to ludzie mogą się zbuntować i powiedzieć: “Nie, dość, to już przekroczyło jakąś taką zdroworozsądkową granicę. Nie kupujemy chleba!”. I teraz nasuwa się pytanie pytanie: “Jak długo wytrzymacie, nie kupując chleba? Dzień, dwa? Potem w końcu go kupicie”. 

 

I okej, wspomnieliśmy już, że w trakcie pandemii przybywały te 2-3 miliardy wolnych środków w polskich gospodarstwach domowych. Ale z drugiej strony z systemu bankowego wycofano kilkadziesiąt miliardów złotych. Jak myślisz, gdzie je zainwestowano? W nieruchomościach.

 

To, co jest znamienne, to fakt, że ceny bardzo wzrosły, a nie zmieniła się średnia cena kredytu. To pokazuje, że większa część kapitału własnego jest wykorzystywana przez klientów. Po prostu tymi środkami dysponują. 

 

Chętnych na zakup nowych mieszkań jest faktycznie więcej? 

 

Tak, od 2-3 lat jest ich zdecydowanie więcej niż 10 lat temu. 

 

Jak, Twoim zdaniem, zmienia lub zmieni się rynek nieruchomości w Warszawie? Czym Ci kupujący są najbardziej zainteresowani?

 

Przez pandemię potrzebujemy większych przestrzeni. Możliwości odseparowania się od siebie, chociaż na czas pracy. Szukamy ucieczki na świeże powietrze. Takim przykładem jest zainteresowanie mieszkaniami na parterze, tymi z ogródkiem – kiedyś się ich baliśmy przez włamania, a teraz są najbardziej poszukiwane, właśnie przez możliwość wyjścia na zewnątrz.

 

Ciągle trwa też “boom” na działki i domy poza miastem. Przede wszystkim te w klasycznym budownictwie. Chociaż ja jestem fanem domów z drewna, my, Polacy, ciągle chcemy mieć domy murowane. Był kiedyś taki król, Kazimierz Wielki, i odkąd zastał Polskę drewnianą a zostawił murowaną, mamy jakąś awersję do domów z drewna. Nie wiem, dlaczego tak jest, może to faktycznie jakieś piętno historii. 

 

Myślisz, że szybko ujrzymy jakąś zmianę na rynku? Zwłaszcza na rynku cen?

 

Myślę, że to, co powiem, będzie stanowić najlepszą kropkę: chciałbym w to wierzyć, ale nie mam ku temu żadnych powodów.


Filip Wierzchowski, Raport Ekspertów Warszawskiego Rynku Nieruchomości 1/21